相比于去年四季度宽松重磅政策的密集出台，今年房地产市场似乎安静了许多。不过，南京的一套“组合拳”引发了市场关注，让平静的水面激起层层涟漪。
3月31日，南京市新闻发布厅召开新闻发布会，公布了七条满足住房需求的政策举措（简称“房七条”），除了备受关注的全面取消限售外，还包括加大青年人刚性购房政策支持、优化拓展住房消费“以旧换新”模式、推动既有库存商品房全部纳入房票超市、进一步加大住房公积金支持、进一步盘活企业存量闲置资产等内容。
南京为何在此时退出限售？在业内人士看来，主要原因在于南京楼市正在企稳。国家统计局数据显示，南京新房价格涨幅已经连续三个月领跑全国。
执行近8年的限售令全面取消
8年前的2017年5月13日，南京出台了“限售令”，明确新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让。
随着市场的变化，各地限购、限售政策陆续退出。2024年底，南京的限售政策有所松动：买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。
直至今日，南京全面取消限售，全市范围内商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易，有效满足居民各类住房置换需求。
南京市房协副会长兼秘书长张辉在接受新京报贝壳财经记者采访时表示，南京取消限售的利好主要体现在两个方面，一是有利于一部分购房人加速以旧换新，有利于新房的成交；二是对于有购置新房的人群来说，此前由于限售存在一些顾虑，而限售取消则打消了这部分的顾虑。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，从房屋交易的流动性角度来看，过去限售政策的出台，主要是从限制房屋交易短线操作的角度出发，旨在防范各类投资投机需求和快进快出的炒作现象，本质是限制了流动性；当前取消限售政策，吻合了房地产市场供求关系的新变化，体现了精准施策、响应群众呼声的导向。取消限售政策后，商品住房的上市交易将不再受时间或其他条件限制，这将极大提升房屋交易市场的流动性，也体现了住房交易“市场化”的导向。
值得关注的是，取消限售短时间内会造成房源挂牌量的攀升。张辉称，“取消限售之后，有一些区域的挂牌量肯定会上升，比较集中的应该是过去3年左右的时间里，新房和二手房成交量比较大的一些区域，比如南部新城、两江板块，过去几年新房成交量比较大。这些区域可能承受的压力会稍微大一些。”
这也是一些城市延迟取消限售的原因。中指研究院政策研究总监陈文静称，根据中指监测，2024年以来，全国超30城优化、取消限售政策，今年2月重庆取消限售。在22个重点城市中，目前北京、上海、杭州、成都、苏州、无锡等地限售政策仍未取消。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，在退出限售上，南京政策出台相对较晚，究其原因，主要在于担心退出限售政策后二手房挂牌量攀升，可能会对二手房的价格造成巨大的冲击，从而拖累整个市场的预期以及新房价格、土地出让等。
南京限售退出的双逻辑
在李宇嘉看来，此次南京退出限售政策有两个背景，一是经过近三年的房地产市场调整，各个城市房价快速下跌已经告一段落，跌幅开始趋于稳定，这意味着整体的去泡沫化和市场的预期开始稳定；二是国家在新时期对于住房的定位，转向了一般的消费品或大宗消费品，其成为内需的一个重要组成部分，或者说成为内需的一个撬动点。
“新的住房定位下，要做的不是对住房流通的阻碍或控制，而是引导，让整个市场流通起来。当流通的频率比较高时，不仅能带动消费和内需，而且还能稳定价格。”李宇嘉如是说。
数据方面显示，南京楼市正处于止跌回稳的通道中。据国家统计局数据，去年12月和今年1月、2月，南京新房价格环比分别增长0.6%、0.7%、0.5%，连续三个月领涨全国。
今年的2、3月份，南京楼市交易回升。根据南京网上房地产统计，2月份，南京房地产市场节后交易快速复苏，新建商品房成交量价齐升，二手房成交规模显著增加，市场活跃度提升。
新建商品房方面，成交受去年同期基数较低影响，增幅较大。2月份，南京新建商品房网签成交面积31.18万平方米，同比增加60.8%。其中，商品住宅成交套数和面积分别为1582套、19.3万平方米，同比增长40.7%和37.9%；商品住宅网签均价同比上涨12.3%。二手房方面，市场活力回升叠加学区房置业季，成交规模显著增多。全市二手房网签面积72.18万平方米，同比增加58.1%；备案成交61.77万平方米，同比增长41.6%。
进入3月份，张辉称，南京“小阳春”的表现比较明显，新房、二手房的网签量，同比去年3月份呈现两位数的增幅；环比今年2月份，增幅更高一些，在30%至60%。
另外，在张辉看来，南京二手房挂牌量的高峰在18万套左右，目前是14万多套，处于一个比较稳定的水平，距离高峰有一定的距离，“因为最近几年南京二手房一直保持非常高的成交水平。”
李宇嘉认为，南京取消限售短期会导致二手房的挂牌量快速攀升，但是如果疏通的效率较高，市场会呈现向稳趋势。因为，从南京相关的政策来看，一方面在继续推进二手房的以旧换新，另一方面发挥国企收购、盘活存量等措施的作用，让房源能够尽快地流通起来，让疏导取代堵塞成为二手房未来的一个很重要的政策。
楼市政策“组合拳”颇具亮点
事实上，南京今日发布的政策形成了“组合拳”。
其中，在加大青年人刚性购房政策支持方面，引导商业银行针对性推出低首付、低利息、低月供、宽期限的特色化金融产品，有效降低45岁以下青年人购买商品住房门槛（含新房和二手房），各区可结合实际叠加人才房票、租金抵房款、先租后售、贴息消费等支持政策，助力各类青年人实现住有所居。目前南京银行、江苏银行已分别推出针对青年人在宁置业的特色金融产品。
而在进一步满足居民置换改善需求方面，优化拓展住房消费“以旧换新”模式，首批政府补助资金1亿元，先购先得，补助标准为购买“买新助卖旧”名录库内新建商品住房合同金额的1%，叠加开发企业促销优惠，促进各类住房改善需求加速释放。假设购买一套合同总价为500万的新房，支付首付款200万，如房企给予的补助按5%计算，则购房人可享受房企补助约10万，加上政府补助的5万，总计约15万。
此外，在加快满足被征收群众安置需求方面，推动既有库存商品房全部纳入房票超市，加大房票兑付金融支持，推行“全城通兑”和“电子房票”。据统计，自2023年南京实行房票制度至今，全市已经发出近1.1万张房票，去化库存商品房6200多套，有力促进楼市平稳前行。
南京还推出了住房公积金“全家桶”政策，扩大了提取住房公积金支付购房首付款的范围——从购房人本人和购房人的配偶，扩大到购房人的父母和子女。
在张辉看来，南京的这套政策“组合拳”，有几大亮点，首先是时机选择得比较好。目前正处于楼市“金三银四”传统销售旺季，是老百姓住房需求集中释放的一个窗口期，南京今年一季度的市场表现也不错，回稳向上的势头比较好。
“其次是因人制宜，靶向发力。南京此次政策精准地瞄向目前最需要购房的几类人群：新市民和青年刚需人群，需要以旧换新的品质改善群体，征收安置群体，城市更新群体。最后，政策发力点非常精准，多措并举，瞄准了这些人群的住房痛点。”张辉如是说。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟
校对 穆祥桐