小产权房存在多个问题，以下是主要的缺点：
法律属性模糊：
小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同无法在国土房管局备案，产权证不具备法律效力，这使得购房者的权益难以得到有效保障。
交易风险高：
由于缺乏正规的法律手续，小产权房容易陷入一房多卖的困境。同时，由于无法办理正规贷款，购房者往往需要一次性支付全款，增加了经济压力。
安全隐患大：
小产权房的建设往往未经专业设计和施工，存在严重的安全隐患。一旦发生事故，责任追究和赔偿问题将极为复杂。
法律纠纷难解决：
由于产权不明晰，小产权房在继承、转让等过程中极易引发法律纠纷，且解决难度极大。
质量难以保证：
小产权房的建设通常没有经过严格的规划、审批和监管，其建筑质量往往难以保证。可能存在偷工减料、不按规范施工等问题，给购房者的生命财产安全带来潜在威胁。
无法办理房产证：
小产权房无法办理国家颁发的房产证，因为它们没有缴纳土地出让金等费用，也没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。
难以规避“一房多卖”风险：
由于小产权房无法进行不动产登记，买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
无法进行银行贷款：
小产权房无法办理抵押登记，银行无法设立抵押权，购房者无法通过贷款购房。
套现困难，难以转让：
小产权房不能办理变更登记，产权人还是卖方，这使得房屋的转让变得非常困难。
物业管理问题：
小产权房的物业管理通常比较混乱或缺失，可能导致小区环境脏乱差，公共设施损坏后无人维修，安全管理也存在漏洞。
综上所述，小产权房在法律、质量、交易、安全、管理和未来增值等方面都存在严重问题，购房者需慎重考虑。建议选择有完整产权、合法合规的商品房进行购买。