商铺投资的风险主要包括以下几个方面：
经营风险：
由于商户经营的不确定性和市场竞争的激烈，商铺的出租率和租金收入可能会受到影响。
市场竞争风险：
商铺的价值和租金收入受市场因素影响较大。如果所在地区的经济、人口、社会环境、政策等发生不利变化，商铺的价值和租金收入可能会受到影响。
业态定位风险：
商铺的业态定位也可能受到市场变化的影响，导致商铺的价值下降。
政策风险：
政府规划、政策调整等都可能对商铺投资产生不利影响。
管理风险：
商铺的管理和运营需要一定的专业知识和经验。如果投资者缺乏相关经验或管理不当，可能会导致商铺经营状况不佳，从而影响租金收入和投资回报。
损坏和维修风险：
商铺可能会因天灾、人为破坏等因素造成损坏，需要进行维修或重建。如果维修或重建费用过高，将直接影响投资回报。
租户风险：
商铺的租金收入取决于租户的支付能力和稳定性。如果租户支付租金能力差、违约或搬离，将会对租金收入产生负面影响。
法律风险：
商铺投资可能涉及到合同法、土地法、建筑法等方面的法律风险。如果投资者不了解相关法律法规，可能会导致投资合法性问题和法律风险。
宏观调控风险：
国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉，从而使得这类市场内的投资风险增加。
供求关系风险：
供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。
规划失当风险：
规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。
环境变化风险：
自然环境趋向恶化或商业环境发生变化，如购买力流失等，也会使商铺的价值严重下降。
选址不当风险：
选址是商铺投资者的较基本的功课，如选址不当，会造成投资者损失。
开发商的项目实施能力风险：
开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失，如烂尾工程。
业态变化风险：
不同的商业业态有不同的商铺需求，如果商铺过分依附某种业态，投资专用型商铺，也会使投资充满风险，因为这类商铺的通用性差，一旦业态变化，这类商铺的使用价值顿失。
商圈变化风险：
本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势，市级商业的核心部位确实在增值过程中，其地理空间却在变化中，核心区位越来越小，如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺，将有投资的风险。
资金成本风险：
资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。
空置风险：
租金收入的潜在威胁。商铺长期无人租赁，投资者需要全方位考量商铺的地理位置，优先选择位于繁华且成熟的商圈，或者是具有清晰发展规划和巨大潜力的新兴区域。
经营风险：
租户的不确定性。租户经营不善而无奈退租，这无疑会给租金收益的稳定性带来沉重打击。
安全风险：
小区的安保可能受到影响，业主要求土地红线范围进出做人员管理。
商铺价值风险：
开发商宣传的临街商铺与小区内商铺不一致，导致价值和商业价值损失。
综上所述，商铺投资具有高收益的同时，也伴随着较高的风险。投资者在投资商铺时，需要全面评估各种风险，并采取相应的防范措施，以确保投资的安全性。