一、购房方向
还是那句话：能买东就别买西，能往南买就别往北。
因为地形决定了南宁的发展方向，北面和西面基本被山脉阻挡包围，发展空间有限，因此只能把最好的资源堆在东部和南部，特别东南部，可以说是一马平川。
因此，南宁的地形决定了青秀和五象必然雄起，也是南宁购房的最大共识，共识在楼市里就是真理，就是money。
其实这些已经是烂大街的观点了，之所以重复提，更多是讲给外地小伙们听而已。
现在深入探讨一个问题：向东向南买是共识没错，但当南和东选择冲突时该怎么办？
放在现实里就是五象南和龙岗，该选哪个？
抛开区域基本面，我们看看ZF最新的提法是怎么样的。
嗯，平陆运河战略下，目前东风又压过了南风。
所以，落地到城区选择依次是：
青秀＞良庆＞西乡塘＞邕宁＞江南＞兴宁
青秀区:南宁当之无愧的宇宙中心，包含了行政中心（金湖及琅西）、商业商务中心(凤岭商圈）、会展中心、文旅中心（青秀山及系列）、教育中心（后面细说）、医疗中心（医科大、区医院），如此多的资源聚集，可以说是集万千宠爱于一身，所以区域房价不仅是南宁最高，也是最稳最坑跌的（和巅峰期相比跌幅不到10%，其他区域20-30%以上）
良庆区:作为五象新区的核心区，可以说前些年的当红炸鸡子，但随着行情急转直下，区域内不少网红楼盘房价跳水后，自上一年开始呈现降温态势，虽然新房总体成交量还是南宁一哥，但更多还是以量取胜，排名前三的交椅还是让位给青秀区。不过无论是当下的城建基本面，还是站在未来看，这里的价值还是充满想象的。
至于其余的西乡塘、江南、邕宁和兴宁，虎爸已经在上一年聊过，除了邕宁可能会有些机遇外，其他基本上没多大变化，就不多赘述了。
二、板块指南
明确了方向，第二步就是选板块了。
城区内部是会分化的，也是会分369等的，不是说青秀区就可以盲选，也会掉坑的。虎爸在南宁城区划分系列里详细讲过：
《青秀区板块划分指南》
《五象（良庆+邕宁）板块划分指南》
《江南区板块划分指南》
《兴宁区板块划分指南》
大家可以点击查阅，温故知新，本文就不多赘述。
总之一句话：板块决定下限，决定选盘的成败，大家无论怎么谨慎和重视都不为过。
南宁楼市有多少个板块？虎爸根据路网、学区、商圈、房价、圈层等因素，整理划分出了72个板块，如下：
看完大家估计都有点乱了，到底哪个适合我啊？
其实归纳下来就主要分以下五类：
1、核心板块：在南宁有且只有三个核心区，即东盟商务区、金湖、总部基地。但这三大板块并不容易挑到适合的楼盘，比如东盟商务区太贵、金湖太老，总部基地基本都是写字楼，所以可以挑选紧靠着次核心板块，可选的有：凤翔、蟠龙、五象湖、越秀等。
适合人群：家庭资产配置型、品质改善型
2、学区板块：没啥可以说的，基本上是青秀的主场，良庆和西乡塘陪跑，其余的围观。可选的有：星湖、东葛、金湖 、凤翔、越秀、东盟商务区、儿童公园、南铁、五象湖、龙岗西。
适合人群：鸡娃型、教育优先型
3、老城板块：喜欢烟火气的，又追求性价比的，老城是不错的选择，可选的有：朝阳、西大、南铁、北湖、万达亭子、西园、柳沙、琅西
适合人群：就地改善型、养老型
4、潜力板块：如果你预算够不着第一二类，又不想将就点，可以考虑有潜力的区域，紧扣地铁、商圈和旧改，可选的有：高坡岭、五象湖东、龙岗西、江南公园。
适合人群：刚需上车型
5、避坑板块：有一个很简单的方法教大家，即外二环陷阱，只要是二环线以外的板块都尽量不选，如下图：
但打击面就有些太大了，还是具体问题具体分析，挑些大家热门关注的板块展开聊聊，以下不是不可以选，而是有些明显的短板需要大家知道，不要买了之后才恍然大悟，如下：
龙岗东：我知道价格很便宜，还有江景，但这里臻的很荒，未来配套落地也很难，邕宁的重点接下来必须是弄龙岗西火车站板块，否则资源太分散，只会难上加难。还是那句话，地缘通勤可选，但这里不会是潜力区域，连个地铁都木有，靠江近是因为你家有游艇么？
三岸：还是和上年同样的观点，三岸就是三流是区域，卖一流的价格，这个区域价格的上限参考隔壁的保利领秀前城好了，超过就是高了。希望北投这次能起带头作用（狗头）
铜鼓岭：这都2024年了，不会还有人不懂铜鼓岭片区的三中快要没有了吧，不懂的就看这里《失去三中后，铜鼓岭房价会跳水么》
五象南：上一年五象南靠着零首付又收割了一波，但现实好打脸啊，这次官方都定调说要放弃这个区域往东走了，如果你今年还是打算上车，真的不能再怪阿公了啊。
至于三塘、沙井好像上一年的也没多少热度了，就不多展开，反正和上一年的观点一致。
嗯，篇幅有限，就不多聊了，如果没有讲到你心仪的板块，可以找我们团队做咨询，谢谢。
三、选盘原则
虎爸不断重复一个观点：在南宁买盘流动性是第一位的。
因此选盘要围绕这个中心点展开，我们得到如下原则：
1、户型优选：三房100㎡起，四房140㎡起。
未来南宁楼市将走入双轨制时代，即商品房和保障房并行。
保障房主要的供应就是90平以下的2房，我们要尽快避开同类产品，否则很容易受到冲击的（当然核心地段或有学区加持的除外）
而商品房将会改善化、高端化，140平起步将成为标配。
2、楼龄优选：次新房＞新房＞5-10年以上二手房，超过15年慎选。
目前的二手次新房都是19-23年交付的，不仅产品新，户型靓，关键是房东高位站岗后，愿意割肉价格还便宜，再加上到手就可以直接入住，在成本和风险上明显胜过新房。
但要是超过5年以上的二手房就不一定比新房要香了，毕竟楼龄摆在那，户型脱节老旧，如果没有特别的优势（比如学区），建议还是优选新房吧，毕竟得房率基本能做到100%。
如果是超过15年以上，那就要特别特别谨慎了，最好不要碰。
3、配套优选：学区＞地铁＞商圈＞公园＞其他
毫无疑问，南宁房价就是学区驱动的，可以作为配套的首要因素去考虑。而地铁、商圈是刚需三件套必备的，最好是两者都有，二选一的话优选地铁。至于公园这种就是属于有最好，没有也无所谓的了，对后期流通影响不会太大。
因此根据以上原则，我们团队按总价划分选盘，以保证流动性：
80W以下，要非常谨慎，因为市场上大部分都是乐色，最好商圈或地铁有一个（当然小学位房除外）
100W，是上车安全线，但要选对板块及配套。
150-200W，是初步改善线了，一定要紧扣学区，以备后面还得再置换。
250-300W，是深度改善，基本都能兼顾到，更多要考虑需求是否得到升级。
300、400W以上的，这个吨位除了板块地段外，产品也是很重要的，甚至是55开了，如果不能做到内外兼修，具体稀缺性，那就不要随便上车。
四、房企避坑
虎爸团队做的测评严选好像也快20多期了，讲得开发商来来回回就那几家，这次就把全南宁大大小小的开发商整理出来，供大家参考吧。
结合历年口碑、交付，规模、热度等因素，南宁房企可分以下五类:
品牌房企：华润＞中铁＞建发＞中海＞万科＞保利
本土国企：北投＞广源＞交投＞轨道＞万丰＞路桥＞威宁
本土民企：荣和＞盛邦＞云星＞彰泰＞广西恒大
特色房企：龙湖＞金地＞旭辉
出险房企：AY、DT、LG、SC、RC、GG，就不指名道姓了，不然文章都没了，但大家对号入座吧。
嗯，原本打算大写特写，但实在是被公关烦了，还容易被收律师函，详细的可以线下咨询。
五、热门学区（精简版）
（这部分原本洋洋洒洒的写了几千字，但团队说发出去基本又要被COPY了，讨论后一致认为后面单独开一篇学区攻略做付费文章算了。不过本章足够精华浓缩，可以放心食用）
上一年的南宁学区格外热闹，先是滨小改名风波，紧接着是三私陨落转公，最后是名校大派送，可以说是学区变动最大的一年。
如果作为一个外地购房者，看以前的学区资料绝对是一脸懵逼的。
都什么年代了，还在研究西附的升学率？
嗯，也是时候更新学区内容了。本章就从：入学政策、学区格局、推介组合及楼盘、注意事项，展开聊聊。
1、入学政策。
说实话，这玩意压根就不是我这种五线房V来做科普的，但很多家长做咨询问得最多恰恰是这个问题，那就借本文一次性讲清楚了。
目前南宁的入学政策，可归结成八个字：有房优先，先到先得。
按有房有户、有房无户、无房有户、无房无户分为如下六档排序：
所以那些打算租房就读的小聪明们不要再问能不能读了，能但是会排很后面，热门学区是基本不可能了，菜小菜中这种基本上没啥问题的。
那在南宁读书是不是非要买房才能读呢？
不是，可以通过拜码头的方式择校进入，但虎爸建议是小学可以拜码头，初中最好是通过买房按地段入学，详细的在《南宁学区难题：小学重要还是初中》里讲过，不赘述。
2、学区格局
南宁的中小学大大小小几百家，数都数不过来，相信大家也不是来看虎爸做统计的，主要还是关心一些热门学区，那就重点讲讲南宁学区格局。
总体来说，南宁的学区格局呈现青秀一枝独秀，良庆在疯狂追赶，西乡塘常年陪跑，其余城区就是一旁围观。
先看看小学。根据生源划分、家长口碑、建校资历、分校规模、房价等综合因素，总结出7个热门小学名单（注意是热门，不要和我杠说为啥我家的不上榜），我们团队内部称之为“七小福”，分别是：
（以下仅为我们团队内部榜单，很主观。）
民主路小学（本部）：老牌名校，建校也有半个多世纪了，开分校最猛的是它了，目前为止加起来有6个了。大家最认可的肯定是本部了，生源基本上都是民主路和建政路一带机关单位的，就是房子实在太老，造成近些年热度有所下降，但瘦死的骆驼比马大，大家还是很认可这个牌子的。
园湖路小学（本部）：老牌名校，比民主路小学建校晚几年，也有半个多世纪了。分校方面不是正在规划就是永远在动工的状态，落地很差。倒是本部扩建校区执行很给力，让这几年异常紧张的学位得到缓解，建议周边的学校家长应该送锦旗给它。当然凡是有利有弊，扩招后师资听说..算了，就不展开了。总之，园湖小学因为和多个初中组合，在房价方面是可以挑出很香的。
天桃实验小学（本部）：老牌名校，建校时间和民主小学差不多，还有啥可说的呢，挂着实验的名头，分校开了5个，可以说是佛挡杀佛，神挡杀神啊。实验和非实验最大的区别是什么？老爹不同，前面民主小和园湖小都是城区教育局管的，而实验是市教育局直管的，能理解了吧？如果还不懂，可以看看房价方面，同样是和二中初中组合，天桃和中山小、红星小、南湖小、民乐小、共和小的价差多大？
秀田小学（本部）：堪称老牌中的老牌。今年好像正好是百年建校？也是西乡塘的挽尊者，是七龙珠里唯一非青秀区的了。不过西乡塘的小伙伴也不要笑得太早，毕竟在这里选房是很难的，因为都太老啦！！
滨湖路小学（本部）：它来了，它终于来了。建校不过20年，分校已经有5个，而且在热度和房价上就把前三者干趴下，坐上一哥宝座，堪称新世纪南宁学区最大的逆袭者。没办法，作为南宁当初开发琅东新城的决心，其规格和生源想不好都难。总之一句，人民币玩家上滨小准没错的。
凤翔路小学（凤翔或景晖都可以）：要是放在5年前，凤翔是很难上榜的，毕竟才建校不过十几年，但耐不住这几年别人势头猛啊，又有大哥凤翔中学（47中）的同名光环加持，一天到晚的双凤翔双凤翔的传，搞得不是名校也是名校了。23年可以说是凤翔的品牌元年了，开启了集团化之路，未来4个校区，然然升起的新星呐。
桂雅路小学（本部）：富人区造就名校的代表，如果说前面的学校是靠行政资源拉起来的，那桂雅路就是妥妥的属于money逻辑了。而且桂雅的确很懂商业运作了，目前校区加起来3个（桂雅和桂花算一个），论炒作南宁无出其左右，也深得卷娃家长们的心。
再看中学。这个看历年成绩就好了，没啥可争议的，总体划分三个梯队，有“四大、三小、五朵金花”的提法，如下:
第一梯队，A+率常年稳定在15%以上，有四大金刚，即为：
十四中（琅东、建政、五象）：平行班模式打天下，南宁公立的一哥，这是公认的吧，应该没啥争议可言，当然近几年有被追赶上来的趋势，提现在房价和学区房的交易量上就是有价无市。
二中初中部：平行班模式。很猛，成绩有隐隐要超越14中的势头，其实也很正常，生源不仅好而且丰富，像南宁老牌的桃源小学、南湖小学、民乐小学、共和路小学、中山小学、红星小学、天桃小学通通都在划分范围内，加上高中的品牌优势，体现在房价和交易量上就是有价有市。
三十七中：重点班模式。学霸首选·三私的继承者·最像私立的公立·西乡塘的牌面，嗯，感觉每次聊都是来来回回那句，反正你娃很厉害就搞择校进去好了，都不用买啥学区房。
南宁三中（青秀）：重点班模式。要是放在23年之前，三中的成绩压根上不了牌面，甚至放在第二梯队都够呛，但上一年的成绩无论是全A+还是A+率都堪称黑马，从对应学区房的热捧程度看，估计还有向上冲击的势头。
第二梯队，A+率稳定在12-15%之间，有三小将，即为：
天桃实验中学（东葛）：平行班模式。其实是老将了，要是放在往年，天桃常年13%的成绩放入第一梯队是没啥问题的，奈何现在对手太强，所以只能叫别人小天了，大家就把它当做无冕之王吧，毕竟出了不少状元呢。
四十七中：重点班模式。如果说二三中崛起是应有之意，那47就是妥妥的从零开始的黑马代表了，按网文的说法就是白手起家实现逆袭啊。体现在房子上的就是凤翔成为二手学区房的当红炸鸡。
邕宁民中：重点班模式。老牌名校，给邕宁区挽尊了，对应学区房房价也足够美丽，不懂是不是因为扩招后口碑下降导致的？但成绩一直很稳啊。
第三梯队，A+率在7-10%之间，有五朵金花，即为：26中、天桃（翠竹）、北湖北路、35中、18中。懒得一一展开，打字好累啊。
至于转公后的三美、新民因还没有成绩参考，具体该划入哪个梯队，师资生源如何就不在这里展开了，可单独虎爸做线下咨询。
3、各城区学区推介（略）