商业改住宅的处理需要遵循以下步骤和注意事项：
了解当地政策与法规
在进行商业改住宅之前，首先要了解当地的政策与法规，确定改造的合法性与可行性。这包括熟悉土地利用规划、城市总体规划、消防和环保等方面的要求。
准备申请材料
准备相关的申请材料，如房产证、土地证、规划设计方案等。这些文件将用于向规划部门提交变更用途的申请。
提交申请
向当地规划部门提交变更用途的申请，详细说明改造原因、方案及预期效果。同时，可能需要提交环保、消防等部门的审批意见。
审批流程
规划部门将审查申请材料，评估改造方案是否符合城市总体规划和土地利用规划。审批过程中，可能需要补充或修改材料。若获得批准，将颁发相关许可证或批准文件。
产权变更
获得规划部门批准后，需向房地产交易中心申请变更房地产权证登记。提交变更申请及相关材料，如新的产权证、规划许可证等。交易中心将审核材料，并办理变更登记手续。
遵守相关法律法规
完成产权变更后，需遵守相关法律法规及规划要求，进行改造施工。施工过程中，需确保符合消防、环保等要求，并接受相关部门的监督与检查。改造完成后，需向相关部门申请验收，确保改造质量与安全。
补缴土地出让金
商业用地转为住宅用地通常需要补缴土地出让金。具体金额和补缴程序需根据当地政策和规定办理。
处理法律风险
商业改住宅在不同情况下的处理方式具体操作如下：
初步准备：了解当地政策与法规，确定改造的合法性与可行性。准备相关申请材料，如房产证、土地证、规划设计方案等。
提交申请：向当地规划部门提交变更用途的申请，详细说明改造原因、方案及预期效果。同时，可能需要提交环保、消防等部门的审批意见。
审批流程：规划部门将审查申请材料，评估改造方案是否符合城市总体规划和土地利用规划。审批过程中，可能需要补充或修改材料。若获得批准，将颁发相关许可证或批准文件。
产权变更：获得规划部门批准后，需向房地产交易中心申请变更房地产权证登记。提交变更申请及相关材料，如新的产权证、规划许可证等。交易中心将审核材料，并办理变更登记手续。
后续事项：完成产权变更后，需遵守相关法律法规及规划要求，进行改造施工。施工过程中，需确保符合消防、环保等要求，并接受相关部门的监督与检查。改造完成后，需向相关部门申请验收，确保改造质量与安全。
建议在进行商业改住宅前，咨询专业的律师或咨询公司，了解详细的操作流程和可能面临的法律风险，以确保改造过程合法合规。